תמ"א 38 בפריפריה
בשנת 2005 החליטה ממשלת ישראל לאשר תוכנית הנקראת תמ"א 38 אשר מטרתה העיקרית היא חיזוק מבנים. ישראל נמצאת במקום גיאוגרפי בעייתי מבחינת הסיכון לרעשי אדמה, ומכאן עולה הצורך בחיזוק. לרוב מדובר על מבנים ישנים שלא יוכלו להחזיק מעמד אם חלילה תהייה רעידת אדמה, ולכן תמ"א 38 הינה יוזמה מבורכת. מצד שני, כיצד ניתן לשכנע קבלנים להשקיע בחיזוק מבנים ולבחור באופציה הזאת לעומת האפשרות של בניית מבנה חדש? הדרך לכך היא כמובן עידוד היזמים והקבלנים על ידי הטבות מסוימות. בסופו של דבר, כשעושים את החשבון, ניתן לראות שכולם יוצאים נשכרים מהעניין שכן בעלי הדירות בדרך כלל מקבלים הטבות כמו:
– הגדלת שטח הדירה.
– יצירת מרפסות.
– תוספת חניה.
– שיפור הלובי וכדומה.
מאידך, הקבלנים יוצאים נשכרים מפני שהם יכולים להוסיף עוד כמה קומות לבניין, או להגדיל את הרווחים שלהם בדרכים אחרות. זו הסיבה לכך שהיום ניתן לראות עוד ועוד מבנים בהם בעלי הדירות הגיעו לכלל הסכמה על תוכנית תמ"א 38.
מהן אפשרויות הבנייה במסגרת תמ"א 38?
בבואנו לבדוק את אפשרויות הבנייה הקיימות בחוק במסגרת תוכנית מתאר זו, ניתן לראות שהאופציות מגוונות ביותר:
1. ניתן להוסיף לבניין מעלית.
2. ניתן להוסיף מקומות חניה.
3. עיצוב הבניין.
4. תוספת של מרחב מוגן לבניין כולו או לכל דירה בנפרד.
5. הקמת קומה חלקית נוספת.
6. חיזוק המבנה בלבד.
כל האפשרויות האלו קיימות גם בפריפריה, ולכן מעניין לגלות שעד לפני מספר שנים הבקשות לתמ"א 38 בפריפריות השונות היו נמוכות כל כך. בבואנו לנסות להבין מדוע לא נעשות מספיק תוכניות והשקעות בתמ"א 38 באזורי הפריפריה של הצפון והדרום, אנו רואים שלמעשה הכדאיות מבחינת הקבלנים הייתה שולית. זו הסיבה לכך שהוכנס תיקון לתוכנית, אשר מהותו היא להציע הטבות לקבלנים שמחליטים להשקיע בתמ"א 38 תיקון 2 באזורי הפריפריה.
מהם היתרונות של תוכנית תמ"א 38 בפריפריה?
כל חברה קבלנית שתבחר לעשות תמ"א 38 באזורי הפריפריה השונים בישראל תזכה לכמה הטבות משמעותיות כמו:
– הטבות מיסוי על העבודה.
– הטבות מימון לכל פעילות עד סכום מסוים או עד פרק זמן של שנה.
המורכבות בניסיון לשכנע קבלנים להגיע ולהשקיע בתמ"א 38 בפריפריה כוללת את העובדה שלרוב התמריצים לקבלנים הן יחידות דיור. אומנם זו הדרך הקלה לשכנע אותם להשקיע, אך מצד שני דרך זו גם עלולה ליצור צפיפות גבוהה. לכן חשוב היה לנסות להציע לקבלנים ולמשקיעים הקלות אחרות כמו מיסוי, חניה וכדומה. במקומות שבהם הרווח על כל דירה עלול להיות נמוך מידי, ברור שלא יהיה קל לשכנע קבלנים להשקיע, ולכן טבעי שהממשלה החליטה לצאת עם מספר הטבות משמעותיות. מובן שכל קבלן שעוסק בתחום של תמ"א 38 היה מעדיף לעשות פרויקט בעיר מרכזית כמו חיפה או תל אביב, אך בסופו של דבר התנהגות כזו הייתה משאירה את הפריפריה יותר ויותר מוזנחת. לכן, חשוב לדעת שנעשים מאמצים בתחום כדי להפוך את ההשקעה בתמ"א 38 בפריפריה לכדאית עבור הקבלנים וחברות הבנייה השונות.
מי ממן את הפרוייקט?
בבואנו לבדוק מה בדיוק הבעיה בתמ"א 38 בפריפריה, ומדוע פרויקטים כאלו פחות מקובלים לעומת מרכזי הערים הגדולות, אנו רואים שכמו תמיד הסיבה היא תקציב. כלומר, בעוד שהמתגוררים בערים הגדולות הם בדרך כלל אנשים עם יותר אמצעים, הרי שאלה המתגוררים בפריפריה לרוב מתמודדים עם תנאים כלכליים קשים יותר. לכן עולה השאלה: מי למעשה יממן את ביצוע הפרויקט? כאן בדיוק נכנסת הממשלה לעניין וכפי שראינו, היא עושה זאת בין היתר על ידי ההטבות למשקיעים. התנהלות זו היא הגורמת לכך שבשנים האחרונות אפשר לראות עוד ועוד פרויקטים של תמ"א 38 המתקיימים גם בפריפריה, דבר שיוכל להבטיח את חיזוק המבנים ואת שיפור תנאי הדיור בכל אזורי הארץ.
כיצד לבחור קבלנים לביצוע המשימה?
במידה וגם לכם יש נכס בבניין בפריפריה ואתם, ביחד עם השכנים, מעוניינים לעשות בו חיזוק ושיפור בעזרת תוכנית תמ"א 38, הרי שיהיה עליכם לבחור את החברה הקבלנית שממנה תוכלו להזמין את השירות. ישנם מספר פרמטרים שכדאי להיות מודעים אליהם בבואכם לבחור את החברה, כמו לדוגמא:
– ממתי החברה קיימת והאם אנשיה בקיאים בתחום?
– האם החברה ביצעה בעבר מספר פרויקטים של תמ"א 38?
– מה מציעים לכם, בעלי הדירות, במסגרת ההשקעה בבניין?
– תוך כמה זמן מבטיחים לכם שהפרויקט יגיע לסיום?
– האם הלקוחות האחרים של החברה ממליצים עליה בחום?
את כל הפרטים האלו אודות קבלנים וחברות בנייה אתם יכולים לברר בקלות אונליין, שכן בימינו ניתן למצוא מידע כזה ללא כל קושי. שווה להשקיע ולבדוק את הפרטים שכן חשוב לדעת שאתם מפקידים את משימת חיזוק וחידוש המבנה שלכם בידי החברה הטובה ביותר בתחום.
כמה זמן לוקח לחזק מבנה?
בין אם מדובר על תמ"א 38 המתקיימת באזור המרכז, ובין אם התוכנית מתקיימת באזור הפריפריה, טבעי שתרצו לדעת לאיזה פרויקט אתם נכנסים וכמה זמן יעבור עד סיומו. חשוב לדעת שהנתונים הללו משתנים בין בניין לבניין, שכן נשאלת השאלה איזה סוג של חיזוק יש לבצע, והאם מדובר רק על חיזוק או גם בשיפורים שונים. מטבע הדברים, ככל שהפרויקט יהיה מעמיק ומקיף יותר כך הוא גם ייקח יותר זמן, אך בהחלט כדאי לשקול את כל האפשרויות הקיימות. כלומר, ההיגיון אומר שאם כל השכנים כבר התאגדו והסכימו להתחיל הליך של תמ"א 38, הרי שהמטרה היא לחדש את הבניין ככל האפשר. ממש כפי שהקבלנים מרוויחים מההשקעה הזו כי הם מקבלים אישורים לבניית עוד קומות ודירות, כך גם בעלי הדירות יוצאים נשכרים מהעלאת ערך כל דירה בבניין. מעבר לכך, זכרו שלא כדאי לדחות את התחלת הפרויקט לחיזוק המבנה, שכן ישראל נמצאת ברמת סיכון גבוהה ביותר מפני רעידות אדמה.
