תמ"א 38 תיקון 1 מול תמ"א 38 תיקון 2 – מה כדאי?
תוכנית מתאר ארצית 38 לחיזוק מבנים ישנים נגד רעידות אדמה ממומנת על ידי הקבלן תמורת היתרי בניה, ומוצעת כיום בשני אופנים – תמ"א 38/1 מול תמ"א 38/2. אפשרויות אלו מעלות בפני דיירי בניינים משותפים את הדילמה לגבי התוכנית העדיפה מבחינתם. לשם כך יש להבין מה כל תוכנית מציעה ומהם יתרונותיה וחסרונותיה העיקריים.
עיקרי תוכנית תמ"א 38/1
תוכנית תמ"א 38/1 כוללת עבודות חיזוק מבנה, שיפוצו והגדלתו. התוכנית מעניקה לקבלן היתרי בנייה של עד 2 קומות נוספות, ובתמורה הדיירים זוכים להוספת ממ"ד בכל דירה ומעלית במבנה. כמו כן, הדיירים יכולים לזכות גם בשיפוץ כללי של הבניין, בין היתר עבור הלובי, חדר מדרגות וחצר, וכן הוספת מרפסת שמש לכל דירה.
עיקרי תוכנית תמ"א 38/2
למעשה, תמ"א 38/2 הינה תוכנית "פינוי בינוי" בה נהרס הבניין הקיים ותחתיו נבנה בניין חדש יותר, גדול ומרווח המחוזק בפני רעידות אדמה. במשך עבודות הבנייה הדיירים מקבלים מהקבלן מימון לדירה חלופית הולמת, הכולל גם עלויות הובלת חפציהם. בתמורה הדיירים זוכים לגור בבניין חדש ומשודרג, בדירות יותר גדולות ומרווחות בתנאים דומים ולעיתים אף משופרים כמו אלו של תמ"א 38/1.
בית חדש לעומת בית משופץ
בתוכנית תמ"א 38/1 דיירי הבניין נותרים למעשה עם בניין ישן ששודרג. כפועל יוצא מכך, עבודות השיפוץ נדרשות להתגמש לעבר התוכניות הקיימות, ולא אחת מדובר בתוכניות שאינן אידיאליות מבחינת האפשרויות שהן מציעות במובן האסטטי והפרקטי כאחד. מאידך, בניית מבנה חדש פותרת את הבעיות הללו ומעניקה מבנה מעוצב ויעיל, שבנוסף לכך גם ערכו בשוק גדול יותר משל בניין משופץ. יחד עם זאת, לא אחת בבניינים גדולים מרובי דירות עם מעט זכויות להיתרי בנייה, אפשרויות הרווחת הדירות הקיימות בתמ"א 38/2 הינן מצומצמות.
מגורים בבניין לעומת מגורים זמניים
הבדל נוסף בין שתי תוכניות תמ"א 38 הינו איכות ומיקום המגורים במהלך העבודות. בתמ"א 38/1 הדיירים נותרים בבניין ונדרשים להתמודד עם אי הנוחות, הרעש והלכלוך הכרוכים במגורים באתר בנייה. מנגד, מידת הסיכון נמוכה בהרבה במידה שהקבלן אינו מסיים את הבנייה, שכן הדיירים נותרים בדירותיהם עד למציאת קבלן חילופי. לעומת זאת, בתמ"א 38/2 הדיירים מקבלים דיור חלופי ואינם נדרשים לגור באתר בנייה. ואולם, מידת הסיכון בתמ"א 38/2 הינה גבוהה בהרבה במידה שהפרויקט נעצר באמצע, ומותיר לא אחת את הדיירים עם הוצאות שכירות גבוהות עד למציאת קבלן חילופי.
