אם בארזים נפלה מרפסת מה יגידו דיירי התמ"א?
דולפין מינצר-כרמון ועמית נסים
עוד רבות ידובר על הכשל שגרם לקריסת המרפסות בפרוייקט "פארק חדרה" לפני כחודש. היזם (גינדי השקעות) והקבלן המבצע (חברת אורתם סהר) יתווכחו האם הכשל הוא בביצוע, או שמא בתכנון, ועל מי לשאת בו. הבניין ישוב ויאוכלס לאחר שייבדק וימצא ראוי לכך, אך הכתם ימשיך לדבוק בכל הצדדים המעורבים בפרשה. והדיירים? הדיירים מצידם, יצטרכו להסתפק בפיצוי כספי בגין הנזק לרכוש וירידת הערך, אך ספק אם האמון והביטחון יושבו להם. מסקנות זיילר מאסון ורסאי היו כי יש לחייב פיקוח הנדסי בכל פרוייקט, אולם עד כה ההליך הסטטוטורי לא מוצה והיעדרו של פיקוח בפרוייקט 'פארק חדרה' בולט בחסרונו.
צילום של נמרוד גליקמן ל- THE MARKER 2/1/2014
לא ניתן שלא לחזור ולשאול כיצד, שתי חברות ציבוריות, מנוסות, בעלות מוניטין רב (גינדי ואורתם) היו שותפות לבניית בניין מגורים שבסופו, או נכון יותר- כבר באכלוסו, קרסו שתי מרפסות שזה אך נבנו בו?, בעניין זה נציין כי מבדיקה ראשונית שבוצעה על ידי מומחה, עולה, לדבריו, כי במרפסות שקרסו, לא היו מספיק ברזל ובטון והן לא הצליחו לשאת את המשקל של עצמן; בשל כך, אף בוטל ההיתר לאכלוס הבניין (טופס 4) והוא הוכרז כבניין מסוכן.
ככל שיתברר בסופו של יום כי אלו הם פני הדברים, וכי הביצוע היה לקוי ולא תאם את הוראות התכנון והקונסטרוקציה, הרי שמדובר ברשלנות פושעות וחמורה אשר רק במזל לא הסתיימה בנזקים בנפש.
מה ניתן לעשות?
בשונה מעסקאות מכר רגילות (יזם-קונה) בהן הרוכש עומד מול הסכם מכר אחיד מנוסח ומגובש הכולל תנאים ביחס לממכר as is לרבות איכות הבנייה, רמת הגימור, ושאר התחייבויות היזם ו/או הקבלן המבצע, בעסקאות תמ"א 38 (וזאת, בדומה לעסקאות קומבינציה) מעמדם של הדיירים, בהיותם בעלי הקרקע, טוב יותר, והם בעלי יכולת וזכות השפעה על המערכת ההסכמית ובאמצעותה – על טיב הנכס שיקבלו.
כך למשל, בהסכמי תמ"א 38 הדיירים יכולים לתת את דעתם בנוגע לאיכות הקבלן המבצע, ולוודא שיהיה בעל ניסיון, סיווג קבלני וכישורים רלוונטיים אחרים הדרושים לביצוע העבודה נשוא הפרוייקט. המלצה זו נובעת מההנחה שקבלן מבצע מוביל בתחומו יספק עבודה באיכות טובה יותר, לא יחסוך בעלויות ובחו"ג, ויפעל תוך שמירה על המוניטין שבנה לעצמו.
אמנם פרשת המרפסות עלולה להסתיים במסקנה כי הנחה זו לא עמדה במבחן המציאות, והרצון לחסוך, לעגל פינות ולמקסם את הרווח הינו נחלת הארזים והאזובים כאחד, אולם דרישה להוכחת יכולת של הקבלן המבצע הנבחר הינה תנאי סף הכרחי ורצוי בכל מקרה.
בנוסף, בהסכמי התמ"א הדיירים יכולים וצריכים להקפיד על מינוי מפקח מטעמם שיעקוב אחר ביצוע העבודות, איכותן, ומידת התאמתן לתוכניות הבניה. המפקח, שיהיה מחברת פיקוח מוכרת בענף ובעלת ניסיון, יתבקש לוודא שהיזם מבצע את התחייבויותיו בהתאם להסכם, לתקנים, ולהיתר הבנייה. מקובל כי שכר המפקח יהיה חלק מתקציב הפרוייקט וישולם על ידי היזם.
במקרים בהם החברה היזמית היא גם המבצעת, ובנסיבות אלו לרוב היא אינה שוכרת שירותי מפקח חיצוני, אזי חובת הפיקוח של המפקח מטעם הדיירים צריכה להיות הדוקה וצמודה במיוחד. אנו ממליצים להקפיד על שכירת שירותיי מפקח מטעם הדיירים גם במקרה שיש פיקוח צמוד מצד היזם על ביצוע חברה מבצעת, ואז ניתן יהיה לשקול פיקוח עליון בלבד.
רף הכניסה של יזמים למגרש התמ"א הוא נמוך ביותר, ופעמים רבות הפרויקטים אינם בסדר גודל המצדיק ביצוע ע"י חברות מבצעות מהשורה הראשונה, כך שישנם שחקנים רבים בזירה זו ולא לכולם כל הכישורים והניסיון הדרושים. בנסיבות אלו, על הדיירים לנצל את מעמדם הייחודי מול היזם ולהכניס לתוך המערכת ההסכמית חובות פיקוח וקריטריונים שיבטיחו את איכות וטיב הביצוע. ביצוע באיכות גבוהה הינו תנאי הכרחי אולם פיקוח הנדסי צמוד יכול למנוע נזק ולסכל מעשי רשלנות בתכנון או בביצוע.
הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית
