האם הערת אזהרה מהווה בטוחה ראויה לרוכשי דירות בתמ"א 38?
האם הערת אזהרה מהווה בטוחה ראויה לרוכשי דירות בתמ"א 38?
מאמרים רבים נכתבו על הסיכונים הטמונים בעסקאות תמ"א 38/1 לבעלי הדירות, וכתבות במהדורות החדשות תיארו את שגרת חייהם הבלתי נסבלת של בעלי הדירות בפרויקט שהיזם בו נכנס לקשיים כלכליים וזנח אותו טרם סיומו. אך הסיכונים הרובצים לפתחם של רוכשי דירות היזם בפרויקט תמ"א 38/1 לא קיבלו התייחסות מספקת.
לאחרונה, במסגרת הליך פירוק נדונה בקשת המפרק להשתחרר מחוזים שנחתמו על ידי היזם בפרויקט תמ"א 38 ברח' יהודה הנשיא 7 בר"ג. על פי עמדת המפרק, כל ניסיונותיו למכור את הפרויקט או להשיג מקורות מימון אחר להשלמתו, נכשלו נוכח העובדה כי היזם חתם על הסכמי מכר עם 10 רוכשי דירות – 7 מהם עם "מקורבים" בתמורה הנמוכה באופן משמעותי ממחיר השוק על פי דו"ח האפס ו- 3 הסכמי מכר נחתמו עם רוכשי דירות בסכומים העולים על המחירים המפורטים בדו"ח האפס. לכלל רוכשי דירות היזם נרשמה הערת אזהרה בטאבו. אלא שעם הזמן התברר שהסכום הנדרש להשלים את הפרויקט עמד, לפי חוות דעת שמאי, על סך של כ- 8 מיליון ₪, ואילו יתרת התמורה לתשלום עבור דירות היזם, עמדה על סך של כ- 2.3 מיליון ₪.
האופציה שרוכשי דירות היזם ישלמו סכומים נוספים הנדרשים לצרוך השלמת הפרויקט התבררה כבלתי אפשרית לאור מצבם הכלכלי של חלק מהם. במצב זה לא נותרה למנהל המיוחד כל ברירה, אלא לפנות לביהמ"ש בבקשה להתיר את החוזים עם רוכשי דירות, על מנת שהפרויקט יסתיים ויינתן מזור לבעלי הדירות שנמצאים באתר בנייה מסוף שנת 2016.
לכאורה, רוכשי דירות היזם, קיבלו בטוחה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 – אלא שקיימים מצבים בהם הערת אזהרה אינה משמשת דה-פקטו בטוחה מספקת להבטחת כספי הרוכש. הערת אזהרה כשמה כן היא, היא מציבה "תמרור אזהרה" כי נעשתה עסקה במקרקעין. בשנת 1974 כאשר מנגנון הליווי הבנקאי לא היה שכיח, רישום הערת אזהרה היה "הרע במיעוטו" והפסיקה הפכה את הערת האזהרה לכלי אפקטיבי בידי רוכש כלפי בעלי הקרקע, כך שהערת האזהרה הפכה במידה רבה למשקפת זכות יחסית בקרקע, על כל המחובר אליה. לאור זאת, כאשר התשלומים על חשבון הממכר מבוצעים במשנה זהירות, ובקצב איטי, הערת האזהרה עשויה לספק מענה למצב של כשלון בביצוע, ואף זאת באופן מורכב ומסורבל ביחס לערבות הבנקאית על פי חוק המכר, שהיא דרך המלך להבטיח את זכויות הקונה בדירה. בפרויקטים של תמ"א 38 הסיכון ברישום הערת אזהרה בלבד כבטוחה לפי חוק המכר הוא גבוה יותר מן הטעמים הבאים: אין יריבות ישירה בין הדיירים לבין רוכשי דירות היזם ואין כל מנגנון משותף של קבלת החלטות במקרה של פרויקט שנתקע. לעיתים אין זהות אינטרסים בין הצדדים ולכן קיים נוסף להוציא את הפרויקט התקוע לדרכו החדשה. ככלל, כדי להשלים את דירות היזם יש להחליף יזם חדש שיסיים את הפרויקט, ההחלטה על זהות היזם החדש עלולה להתקבל רק על ידי הדיירים ולהציב את רוכשי דירות היזם בפני עובדה מוגמרת.
רכישת דירות חדשות שנבנות במסגרת פרויקט מכוח תמ"א 38/1 ללא ליווי בנקאי וכנגד רישום הערת אזהרה, צריכה להיעשות תוך מודעות לסיכונים הרלבנטיים הרובצים לפתחם של הרוכשים.
יחד עם זאת, כדי למזער סיכונים, כדאי לרכוש דירות אלו, לדידי, אך ורק לאחר שהושלם חלק משמעותי בפרויקט (השלמת שלד כולל דירות היזם וכי התשלומים מבוצעים בקצב האיטי מהקצב הקבוע בחוק המכר, ועל ידי כך לאפשר הגנות נוספות לרוכשי הדירות, הגנות שהמחוקק לא ראה לנכון לקבוע.
הכותב הוא שותף במשרד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית
פרק (ת"א) 14785-05-18 דרך התאנה בע"מ נ' כונס הנכסים הרשמי תל-אביב
