היטל השבחה בגין מכר דירות
בתחום תכנית הרבעים ובתחום תחולתה של תכנית לפי סעיף 23 מכוח תמ"א 38
בהתאם לפסיקת השמאים המכריעים, לא חל חיוב בהיטל השבחה בעת מכר דירה, שחלה לגביה תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, בגין הזכויות המוקנות באותה תכנית אשר חופפות לזכויות מכוח התמ"א. בהתאמה לכך, לא חל חיוב בהיטל השבחה בגין מכר דירות בתחום תכנית הרבעים בתל-אביב, בגין זכויות החופפות לזכויות שניתן היה לקבל מכוח תמ"א 38 אלא אך ורק על עודף הזכויות ביחס לתמ"א, ככל שקיימות.
לאחרונה, במסגרת שומה מכרעת של השמאי דר' גד נתן, המתייחסת למכר דירה ברחוב חיסין 6 בתל-אביב, חזר השמאי המכריע על פסיקה זו וקבע כי הפטור שניתן במסגרת סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה, החל על פי לשון ההוראה במימוש על דרך של היתר בניה, חל למעשה גם במכר הדירה. למסקנה זו הגיע השמאי המכריע, בהתבססו על הפסיקה, לפיה החיוב בגין היטל השבחה בשל זכויות מכוח תמ"א 38, מתגבש רק בעת מתן ההיתר. זאת בשל אופיה של תכנית המתאר הארצית (להבדיל מתכנית מפורטת) שהינה כפופה לשיקול דעת, ומרחפת על הבניין ודירותיו כמעין "שעבוד צף", המתגבש רק בעת מתן ההיתר. לפי פסיקת השמאים המכריעים, ולמרות שבמסגרת תכניות בניין עיר מכוח סעיף 23 לתמ"א, הפכו זכויות הבניה לוודאיות, והן אינן נתונות עוד לשיקול דעת הוועדה, לא חל בגינן חיוב בהיטל השבחה, באשר מדובר בזכויות היונקות את עצם חיותן מהתמ"א, בהיות התב"ע, תכנית מכוח סעיף 23 לתכנית המתאר הארצית, וכדברי השמאי המכריע גד נתן "באין תמ"א אין תכנית מכח סעיף 23 לתמ"א". לפיכך, זכויות כאמור נכנסות בנעלי הזכויות הנובעות מהתמ"א וכמותן פטורות הן מהיטל השבחה גם בעת מכר הדירה, ולא רק במתן ההיתר.
בעניין שהגיע לאחרונה להכרעת וועדת ערר (ערר (ת"א) 85061/17 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב נ' צברים ייזום פיתוח והשקעות בע"מ) בקשר לחיוב בהיטל השבחה בגין 4 עסקאות מכר דירה, שנעשו לאחר חתימת הסכם תמ"א עם יזם ולאחר אישור תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א, אך קודם להוצאת היתר בניה על פי ההסכם, קבעה וועדת הערר כי לא יחול חיוב בהיטל השבחה בגין מכר הדירות. זאת בשל קביעת וועדת הערר, לפיה באותו עניין, מסדר האירועים שנסקר על ידי הוועדה בהחלטתה, עלה כי ארבע עסקאות המכר היו שלובות במימוש התכנית בדרך של היתרים באופן כה הדוק – עד כי אין לראות בהן אירועי מימוש נפרדים. משכך, פטרה עצמה הוועדה מלהכריע בסוגיה העקרונית שעניינה חיוב בהיטל השבחה בגין עסקאות מכר הנערכות לאחר אישורה של תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א, במנותק ממימוש התכנית בהיתר.
אף על פי כן, ניתן למצוא בהחלטת וועדת הערר רמזים ברורים להעדפת הגישה לפיה אין לחייב בהיטל השבחה בגין תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, ביחס לזכויות בניה בגבול הזכויות הנובעות מהתמ"א עצמה.
מאחר שסוגיה זו טרם הוכרעה על ידי וועדות הערר ובתי המשפט, השמאים המכריעים בוחנים בכל מקרה גם את סוגיית ההשבחה לגופה, וקובעים על פי הגישה השמאית מהי ההשבחה שנגרמה לדירה הנמכרת בגין הזכויות מכוח התב"ע שהוכנה לפי סעיף 23 מכוח התמ"א. כך, שבמידה והגישה המשפטית לפיה חל הפטור תדחה על ידי הערכאה השיפוטית, תהיה בפניה שומה מכרעת לעניין גובה ההשבחה וגובה החיוב. לעניין זה נחלקות הדעות באשר להערכת שווי הדירה במצב הקודם, והאם יש להביא במצב הקודם את שווי המקרקעין לרבות הזכויות מכוח תמ"א 38 ובאיזו מידה, שהרי הזכויות על פי תמ"א 38 נתונות לשיקול דעת הוועדה. לגישת הוועדות המקומיות לתכנון ובניה, משנקבע כי הזכויות מכוח התמ"א מתגבשות רק לעת מתן ההיתר, לעניין החיוב בהיטל השבחה, יש להתעלם מהן לעניין המצב הקודם. לפי קביעתו של השמאי המכריע דר' גד נתן שהוזכרה לעיל, קיומו של מסמך מדיניות שיצר רמת וודאות גבוהה, אשר לאורו אף ניתנו לאורך השנים היתרי בניה רבים עוד קודם לאישור תכנית הרבעים, מלמד, כי ההשבחה הנובעת מעצם עיגון הזכויות במסגרת תכנית הרבעים הינה פעוטה והוא אמד אותה בשיעור של 3% בלבד. בנוסף לכך יש להביא בחשבון את חוסר הוודאות והמורכבות הכרוכה במימוש הזכויות בהיותן זכויות במושעא שמימושן כרוך בגיבוש הסכמה בין כלל בעלי הדירות בבית המשותף ובדחייה.
