זכות במקרקעין

חוק המקרקעין משנת 1970 קובע רשימה של 5 זכויות עיקריות על מקרקעין בישראל – שכירות, בעלות, חזקת הנאה, משכנתא וזכות קדימה. על פי החוק, זכות במקרקעין נכנסת לתוקף רק אם נרשמה בלשכת רישום מקרקעין, וזאת בניגוד לעצם ההחזקה לאורך תקופה כפי שהיה נהוג עד לאותה שנה. לצורך העניין קובע הסעיף הראשון לחוק כי מקרקעין הינו בראש ובראשונה קרקע, ובנוסף לכך כל מה שמחובר אליה בקביעות, נטוע או בנוי עליה.

זכות במקרקעין – אילו זכויות מקרקעין קיימותאילו זכויות מקרקעין קיימות
לפניכם סקירה של מספר זכויות מקרקעין הקבועות בחוק:

שכירות – על פי החוק קיימים 3 מצבים עיקריים של שכירות, שמשמעה כי לאדם מסוים יש זכות שימוש במקרקעין לתקופה מסוימת אך לא לתמיד. הראשון הוא שכירות קצרת מועד, כלומר עד תקופה בת 5 שנים כפי שמקובל למשל בהשכרת דירה, אותה לא חייבים לרשום לשכת רישום מקרקעין. השני מתייחס לתקופה העולה על 5 שנים, המכונה חכירה, שאותה חייבים לרשום בלשכה, והשלישי הוא חכירה לדורות שמתייחס להשכרה העולה על לתקופה של 25 שנים.

בעלות – הגדרה זו מתייחסות לזכותו של אדם או גוף להחזיק, להשתמש או לבצע עסקאות ופעולות מסוימות במקרקעין שבבעלותם. הבעלות היא על הקרקע, המבנים, הנטיעות והדברים שמחוברים אליה באופן קבוע, אך הפעולות שניתן לבצע תלויות בחוזים ובחוקים רלוונטיים.

זכות קדימה – למי שיש זכות במקרקעין מותר לתת זכות קדימה לאדם או לגוף אחר עליה, דבר הכרוך בהוצאת מכתב לאותו הגורם וכן ללשכת רישום מקרקעין. המשמעות היא כי מרגע ההודעה לא ניתן להעביר זכויות במקרקעין לכל גורם אחר, לפני שהן מוצעות למי שקיבל את זכות הקדימה. מדובר בהליך נפוץ למדי במקרקעין עליהם קיימת בעלות משפחתית משותפת, ובמקרים של ירושות.

משכנתא – זוהי אחת הזכויות המוכרות ביותר, שמשמעה כי המקרקעין ממושכן לצורך קבלת תמורה כדוגמת הלוואה מהבנק. בעלי המקרקעין אמנם יוכלו לעשות בה שימוש ואף לבצע בה עסקאות, אך זאת כתלות בתנאים שהציב הגוף הנהנה מהמשכון. לאחר שהוחזרה התמורה עד תום, או שהמקרקעין הוחלף בהתחייבות אחרת, מוסרת המשכנתא. מאידך, אם לא עמד הלווה בתנאים שהוצבו יכול המלווה להביא למימוש את זכות המשכנתא שלו, באמצעות מספר פרוצדורות חוקיות.