נציגות בעלים בפרויקט התחדשות עירונית
פרויקט התחדשות עירונית (בין אם לפי תמ"א 38 או במסלול פינוי בינוי) הוא תהליך ארוך ומורכב. תחילתו של התהליך ברוב המקרים מחזון של כמה בעלי דירות באופן וולנטרי שסוחפים אחריהם את יתר בעלי הדירות כדי לעשות שינוי בבניין שלהם.
מניסיוננו הרב, שהצטבר בעשרות רבות של פרויקטים המלווים על ידי משרדנו מזה כעשור, עולה כי לנציגות יש משקל חשוב ביותר בשלבי התהוות הפרויקט ויישומו. המסקנה הברורה הנובעת מהניסיון הרב בתחום זה היא כי תפקודה של הנציגות, נכונות חבריה להתגייס ולהקדיש מזמנם ומרצם לטובת הפרויקט, הינם גורמים קריטיים ובעלי חשיבות עליונה להצלחת המיזם.
מכאן עולה כי קיימת חשיבות רבה בבחירת הנציגות והבנת גדר סמכויותיה, החל מהשלבים הראשונים של הפרויקט ועד לסיומו.
תפקידי הנציגות וסמכויותיה בשלב הטרום חוזי, חשובים ביותר להצלחתו של התהליך.
עיקר תפקידה של הנציגות בשלב הטרום חוזי הוא במתן מעטפת ארגונית יעילה ונכונה לתהליך הדרוש לשם התקשרות בהסכם.
חשוב לזכור ולהדגיש, כי בסופו של יום אין הנציגות מוסמכת לחתום בשם בעלי הדירות על ההסכם שיגובש, וכי לכל בעל דירה תהא האפשרות לבחון את ההסכם על כל ההסדרים הכלולים בו, ותישמר לו הריבונות להתקשר בהסכם אם לאו.
ואולם – בכדי שניתן יהיה לנהל תהליך נכון, שקוף ומשתף של כלל בעלי הדירות, וזאת במטרה לאתר את היזם ו/או הקבלן הנכון והמתאים עימו יתקשרו בעלי הדירות בהסכם, ועל מנת להגיע לתוצאה האופטימלית במו"מ, יש ליתן בידי הנציגות סמכויות שונות לביצוע מחקר השטח ולמינוי יועצים.
מתן מנדט פורמלי לחברי הנציגות לפעול לשם קידום העסקה בשם כלל הבעלים, ובכלל זה לרכז הצעות לביצוע הפרויקט, לבחון את היזמים המציעים, לנהל מו"מ ראשוני ולהציג בפני כלל הבעלים את ממצאי הבדיקות שערכו חברי הנציגות לרבות המלצתם לגבי היזם עמם, וכן מתן סמכויות לנציגות לאיתור ובחירה של אנשי מקצוע ויועצים (עו"ד, מפקח, אדריכל) הדרושים לבעלים לקידום העסקה, יאפשר לנציגות לפעול בצורה יעילה וטובה למען כלל הבעלים. לשם כך יש להחתים את כלל הבעלים על כתב הסכמה לפיו מצהירים הבעלים על רצונם העקרוני בפרויקט, וכן על מינוי חברי הנציגות לפעול בשמם כאמור לעיל, מבלי שתינתן לנציגות סמכות להתקשר בשם הבעלים בעסקה עם יזם כלשהו.
תפקידיה הראשונים של הנציגות הם למנות משרד עורכי דין מטעם הבעלים, ומפקח מטעם הבעלים, ובהמשך לכך לפעול בסיוע ושיתוף פעולה עם עורכי הדין והמפקח לאיתור יזם מתאים בתנאים מסחריים מיטביים עבור הבעלים, וכן לשמש כגורם המקשר עם כלל הבעלים.
הכלל המנחה לפעולת הנציגות שאנו ממליצים עליו, הינו עקרון שלושת השי"נים, לאמור: שיתוף, שקיפות, ושוויוניות. פעולה נכונה על פי עקרון שלשות הש"ינים – תניב שי"ן נוסף: וייתן לכל המעורבים בתהליך שקט.
תמא 38 נציגות בעלים
לאור חשיבותה הרבה של הנציגות ורצף פעילותה, על כל בעל דירה המציע עצמו לתפקיד חבר בנציגות הבעלים, לעשות זאת תוך רצון להיות מעורב באופן אקטיבי ופעיל בתהליך ותוך נכונות להקדיש מזמנו לקיום פגישות עבודה, קריאת מסמכים רלוונטיים, מפגשים ושיחות עם בעלי הדירות. מומלץ לבחור נציגות שמשקפת את הרכב הבעלים בבניין (שוכרים/משכירים/טיפוסי דירות שונים) ולנסות לבחור נציגים שיכולים לתרום ערך מוסף לתהליך. (לדוג' בעל דירה שהוא עו"ד יכול לסייע לצוות המשפטי או בעל דירה שהוא אדריכל יכול לסייע לצוות הטכני וכד')
על הנציגות לשתף כמה שיותר את כלל בעלי הדירות בקידום הפרויקט, ולשקף להם את הפעולות שכבר בוצעו עד לאותו מועד ובתהליך שעוד צפוי בהמשך. השקיפות ושיתוף בעלי הדירות בתהליך חשובים ביותר לשם ביסוס והעמקת האמון בין כלל בעלי הדירות לבין הנציגות, ולצורך שימור הרצון והנכונות של כלל הבעלים בקידום וביצוע הפרויקט.
תפקידי הנציגות וסמכויותיה לאחר חתימת ההסכם נקבעים בגוף ההסכם.
בדרך כלל, לאחר שההסכם גובש תפקיד הנציגות מצטמצם והיא למעשה משמשת כצינור המקשר בין הבעלים ליזם. המידע ככלל זורם בראשיתו אליה וממנה לבעלים. לעיתים קרובות תוקנה לנציגות סמכות מוגבלת בנושא הארכת מועדים ובנושאים נוספים הקשורים בביצוע ההסכם, אך ברגיל סמכויות אלה יוגבלו לנושאים משניים, ואין לתת בידי הנציגות את הכוח והסמכות לגרוע מהתמורות להם התחייב היזם כלפי הבעלים.
בהינתן כי הנציגות פועלת כגוף וולונטרי שאינו גוף מקצועי, ובשים לב לתפקידיה וסמכויותיה של הנציגות כמתואר לעיל, יש להגן על הנציגות מפני תביעה בגין פעולותיה ותפקידה כנציגות, ולכלול בגוף ההסכם הוראת חסינות המונעת הגשת תביעה כנגד הנציגות, למעט במקרים קיצוניים ביותר של מעילה באמון ופעולה חסרת תום לב.
