ערבויות בעולם הנדל"ן

בעולם הנדל"ן נעשה שימוש נרחב ושוטף בסוגים רבים של ערבויות, המשמשים למתן אשראי עבור פרויקטים שונים של בנייה, לרבות פרויקטים עכשוויים של תמ"א 38. את הערבויות המקובלות בתחום חשוב להכיר ולא לוותר עליהן, שכן כך תבטיחו את מהלכי העסקה ותימנעו מצעדים פזיזים העלולים לפגוע בכם.

מהי ערבות?
ערבות, או בשמה המלא ערבות צד ג', הינה ביטוי משפטי עבור התחייבותו של צד חייב המכונה הנערב לקיום חובותיו, כלפי צד שני הנושה או המוטב מעניקי האשראי, וזאת מטעם צד שלישי – הערב. התחייבות זו תקפה במקרים בהם לא נפרע החוב במועדו ובהתאם לדרישות הסכם הערבות, ומאפשרת לנושה לגבות את החוב באופן חלקי או מלא מידיו של הצד השלישי הערב. למעשה, ערבות אינה עוד טופס בנקאי אלא היא מהווה חוזה משפטי לכל דבר, אשר מוגדרים בו החובות והזכויות של כל הצדדים החתומים עליו. מטרת חוזה הערבות הינה לחזק את מחויבות הנערב לחובו בגין מעורבותו של צד שלישי הערב לו. כאמור, קיימים בשוק סוגים רבים של ערבויות, ולא מעטים מהם קשורים לענף הנדל"ן ולתמ"א 38 כפי שיפורט להלן.

ערבות אישית
ערבות אישית הינה ערבות של אדם מסוים כנגד נכסיו הפרטיים, שנועדה לערוב עבור חובות חברה בע"מ. ערבות זו משמשת יזמים בענף הנדל"ן בעלי חברת בת שנועדה רק עבור פרויקט בנייה מסוים.

כפועל יוצא מכך, בעלי דירות רבים בפרויקטים של תמ"א 38 מבקשים ערבות אישית של היזם, הכוללת גם הצהרה אודות יכולותיו הפיננסיות של הערב. ערבות זו מבטיחה את איכותו וטיב הביצוע של פרויקט תמ"א 38.

ערבויות בנקאיות
בערבות בנקאית רגילה, המכונה גם ערבות מסויגת, הערב הוא למעשה הגוף הבנקאי. מדובר בסוג המועדף על ידי נושים רבים, ובייחוד במקרה של ערבויות אישיות בהן קיימת תלות ביכולתו הפיננסית של הערב. כמו כן, היא מפוקחת באופן הדוק ומחמיר, דבר המאפשר חילוט מהיר ויעיל שלה בעת הצורך.

ערבויות בנקאיות אוטונומיות
ערבות בנקאית אוטונומית, או בעברית ערבות בנקאית עצמאית, מסופקת ללא צורך בתנאים מקדימים. הערב חייב להיות בעל הון עצמי רב ונזיל, אשר יאפשר לו בעת הצורך לפרוע את התחייבויותיו. יש לציין כי סוג זה של ערבות נפוץ בפרויקטים של תמ"א 38, והוא לרוב ניתן בזכות דרישת עורך הדין המייצג את הדיירים שמעוניינים כי הבטחות הקבלן או היזם יקוימו .

ערבויות ביצוע
ערבות ביצוע הינה ערבות בנקאית שסכומה זהה לגובה עלויות ביצוע פרויקט הבנייה, המסופקת ליזם על ידי הקבלן. מטרתה להבטיח כי עבודות הבנייה יבוצעו בהתאם לדרישות החוזה, ויגנו על זכויותיהם של דיירי הבניין, לרבות בעלי דירות המשתתפים בפרויקטים של תמ"א 38. כמו כן, במידה והקבלן פשט רגל ולא עמד בהתחייבויותיו, ערבות ביצוע מאפשרת ליזם לסיים את עבודות הבנייה ולפצותו עבור הפסדים שנגרמו לו. יש לציין כי האינטרס של היזם והדיירים הינו לחתום על הסכם ערבויות ביצוע עם מספר מועט של תנאים הנדרשים לשם הפעלתה.

ערבויות בדק
ערבות בדק מחליפה את ערבות הביצוע לאחר סיום עבודות הבנייה, ולרוב למשך שנה אחת. היא מבטיחה כיסוי בגין עלויות תיקונים של ליקויי בנייה אשר מתגלים לאורך תקופת הבדק. כך למשל, אם קבלן לא תיקן בזמן דליפה בממ"ד יכול בעל הנכס לממש את הערבות לשם תיקון הנזק באופן עצמאי. כמו כן, חשוב לציין כי משך תוקף האחריות לכל רכיב בנכס אינו זהה, וכך גם משך אחריות היזם משתנה בתקופת הבדק.

ערבויות חוק מכר
בהתאם לחוק המכר, ערבות חוק מכר מסופקת לרוכשי דירה חדשה בפרויקט אשר מלווה על ידי גוף בנקאי. ערבות זו מבטיחה את קבלתה של הדירה החדשה מידיו של היזם גם אם הוא עצמו לא מסוגל לעמוד בהתחייבותו ולסיים את פרויקט הבנייה. בתוך כך, היא מורכבת מכמה תנאים מצטברים, למשל קבלת טופס 4 ורישום זכויותיהם של רכושי הנכס. כמו כן, היא עשויה להכיל גם מספר בטוחות חלופיות כגון רישומה של הערת אזהרה ופוליסות ביטוח.

ערבויות למשרד השיכון
ערבות למשרד השיכון המקובלת בפרויקטים של תמ"א 38, מסופקת במסגרתם של חוזי מכירת קרקע. היא מבטיחה את התחייבות היזם לקיומו של פרויקט הבנייה, וכן נחוצה לרישומם של זכויות רוכשי הדירות.

ערבויות מיסים
בפרויקטי תמ"א 38 הדיירים מוכרים ליזם חלק מזכויות הקרקע, וזאת בתמורה לשירותי הבנייה שהוא מספק להם. מדובר בעסקאות אשר לא אחת מחייבות את דיירי הבית במס שבח, אלא אם כן נחתם חוזה המחייב את היזם בתשלום זה. ערבויות מיסים מבטיחות כי מס השבח ישולם על ידי היזם בטרם העלייה על הקרקע, ובמידה שהיזם לא שילם את מס השבח יכולים הדיירים להפעיל כנגדו את הערבות.

ערבויות רישום
ערבויות רישום נועדו להבטיח את רישומו בטאבו של בית בפרויקט תמ"א 38 כבית משותף בהתאם למפרט של הבניין החדש, הכולל למשל תוספות של דירות, הרחבת דירות קיימות, חניות ומחסנים. חשוב לציין כי לא אחת יזמים נוטים לוותר על הטרחה הכרוכה ברישום הטכני של בית משותף, מצב שניתן למנוע אותו באמצעות ערבות רישום.

ערבות שכירות
ערבויות שכירות הן למעשה ערבות בנקאית אוטונומית המקובלת בעיקר בפרויקטים של פינוי בינוי כמו בתמ"א 38/2. היא נועדה להבטיח את תשלומם של דמי השכירות על ידי הקבלן, ולשם כך סכומה של ערבות השכירות תקף למשך כל תקופתה של הבנייה. כמו כן, על פי רוב באי כוחם של הדיירים יבחרו בהסכם ערבות בעל הגדרה רחבה, המבטיח פיצוי של הדיירים במרבית המקרים בהם היזם סטה מהתחייבויותיו.

לסיכום
ענף הנדל"ן בכלל ופרויקטים של תמ"א 38 בפרט מערבים כמות גדולה של ערבויות, כשלכל אחת מהן יש חשיבות בפני עצמה ומשמעות שונה משל אחרות. בעת חתימת חוזי ערבות יש לשים דגש על גובה הסכום שנקבע באופן ספציפי עבור כל פרויקט, ולשאוף שהוא יהיה כמה שיותר גבוה. זאת מכיוון שככול שהסכום גבוה יותר כך גדלה מחויבות היזם והקבלן כלפי דיירי הבניין.